Blog

Odpowiedzialność za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu dzieli się przede wszystkim między najemcę a wynajmującego, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (np. art. 662) oraz Ustawy o ochronie praw lokatorów (np. art. 6b). Wynajmujący odpowiada za utrzymanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz za poważne awarie, natomiast najemca za drobne naprawy eksploatacyjne i te wynikające z własnego użytkowania. Szacuje się, że 30% sporów między najemcami a wynajmującymi dotyczy kosztów napraw i uszkodzeń, co jest częstym punktem konfliktu.

Jak zabezpieczyć się przed sporami o naprawy w umowie najmu – co powinna zawierać?

Precyzyjna umowa najmu jest kluczem do uniknięcia sporów o naprawy, jasno określając odpowiedzialność za poszczególne elementy i procedury zgłaszania usterek. Dokładne zapisy pozwalają stronom na świadome przyjęcie obowiązków i minimalizują ryzyko nieporozumień. Kluczowe jest nie tylko określenie, kto za co odpowiada, ale także jak należy postępować w przypadku awarii, np. w ciągu 24 godzin.

Podstawą zabezpieczenia jest protokół zdawczo-odbiorczy z dokumentacją fotograficzną (np. 50 zdjęć) [1]. Ten dokument powinien szczegółowo opisywać stan techniczny wszystkich elementów wyposażenia i instalacji w mieszkaniu w dniu przekazania lokalu, np. stan podłóg, ścian, sprzętu AGD. Brak protokołu zdawczo-odbiorczego może znacząco utrudnić dochodzenie roszczeń po zakończeniu najmu.

W umowie najmu warto zawrzeć klauzule dotyczące drobnych napraw i konserwacji, które będą obciążać najemcę. Mogą to być zapisy o odpowiedzialności za wymianę żarówek (np. LED E27), konserwację sprzętu AGD (np. czyszczenie filtrów zmywarki Bosch SMV46KX01E) czy dbałość o drobną hydraulikę (np. wymiana uszczelek w kranach). Im bardziej szczegółowe są te klauzule, tym mniej miejsca na interpretację i spory.

Szczególną uwagę należy zwrócić na zapisy o odpowiedzialności za sprzęt AGD/RTV. Ważne jest określenie, czy odpowiedzialność najemcy obejmuje tylko uszkodzenia wynikające z jego winy (np. zbicie ekranu telewizora Samsung QE55Q80BAT), czy również te powstałe w wyniku zwykłego zużycia, zwłaszcza w przypadku sprzętu przestarzałego (np. pralka Amica o 10-letnim stażu) lub o znacznym stopniu zużycia. Warto zaznaczyć w umowie pierwotny stan techniczny urządzenia, np. „Lodówka Beko RCSA300K30WN, stan bardzo dobry, rok produkcji 2022”.

💡 Wskazówka: Zawsze dołączaj do umowy najmu szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy z dokładnymi opisami i zdjęciami (min. 50) stanu każdego elementu mieszkania. To twoja tarcza w przypadku przyszłych sporów.

Jakie naprawy obciążają najemcę w wynajmowanym mieszkaniu?

Najemca odpowiada za drobne naprawy związane ze zwykłym użytkowaniem mieszkania i konserwacją, które wynikają z jego codziennej eksploatacji. To te usterki, które pojawiają się w wyniku normalnego korzystania z lokalu i nie są związane z poważnymi awariami instalacji czy konstrukcji budynku. Obowiązki te precyzuje między innymi Ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 6b [4], która wskazuje konkretne przykłady.

Przykłady drobnych napraw, które obciążają najemcę, to między innymi:

• Wymiana żarówek (np. LED E27), bezpieczników topikowych (np. 10A), kloszy lamp.
• Naprawa lub wymiana uszczelek (np. gumowych o średnicy 20 mm) w kranach i spłuczkach.
• Usuwanie niedrożności w syfonach i odpływach (np. spowodowanych nagromadzonymi włosami, o 80% zmniejszonym przepływie).
• Naprawa pękniętych szyb (o ile nie są wynikiem poważnej awarii, np. osiadania budynku, ale np. uderzenia piłką).
• Konserwacja podłóg, np. uzupełnianie ubytków w parkiecie o powierzchni 0,5 m².
• Wymiana deski sedesowej (np. na model Cersanit President).
• Konserwacja zamków i kluczy, np. smarowanie wkładek Gerda.
• Dbałość o czystość i drobną konserwację, taką jak czyszczenie syfonów, regularne odkamienianie czajników (np. co miesiąc) czy konserwacja sprzętu AGD zgodnie z instrukcją obsługi (np. czyszczenie filtrów zmywarki Beko DFN28422W czy pralki Whirlpool FWG81284W PL).

Najemca ponosi również koszty napraw wynikających z jego zawinionego działania lub zaniedbania. Jeśli uszkodzenie powstało w wyniku niewłaściwego użytkowania (np. użycie ostrych środków czyszczących na lakierowanych meblach), celowego zniszczenia lub braku odpowiedniej dbałości (np. zalanie parkietu z powodu niezabezpieczonego okna podczas deszczu trwającego 3 godziny), odpowiedzialność leży po stronie najemcy. Termin na zgłoszenie poważnej usterki wynajmującemu to zazwyczaj „niezwłocznie”, czyli w ciągu 24-48 godzin.

Kto ponosi koszty poważnych napraw i awarii w wynajmowanym mieszkaniu?

Właściciel odpowiada za poważne awarie i naprawy wynikające z wad konstrukcyjnych, zużycia technicznego instalacji oraz uszkodzeń niezawinionych przez najemcę. Jego obowiązkiem jest utrzymanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały okres najmu. To wynika bezpośrednio z Art. 662 Kodeksu cywilnego [2], który jasno określa te obowiązki.

Do obowiązków wynajmującego należą między innymi naprawy dotyczące:

• Instalacji: Naprawy instalacji wodno-kanalizacyjnej (np. wymiana rur PVC o średnicy 50 mm), elektrycznej (np. wymiana skrzynki bezpiecznikowej), gazowej i centralnego ogrzewania (np. wymiana pieca gazowego Junkers Cerapur Smart 200), w tym wymiana rur, przewodów, pieców grzewczych (jeśli awaria nie wynika z winy najemcy). W 2023 roku najczęstszymi awariami zgłaszanymi w wynajmowanych mieszkaniach były usterki AGD (ok. 40%) oraz problemy z instalacją wodno-kanalizacyjną (ok. 25%).
• Konstrukcji budynku i stałego wyposażenia: Usterki konstrukcji budynku, dachu, ścian nośnych (np. pęknięcia ścian o szerokości 2 cm), fundamentów. Wymiana lub naprawa okien (np. PCV dwuszybowych) i drzwi wejściowych (np. antywłamaniowych), jeśli uszkodzenie wynika z wady materiałowej, zużycia (np. 15-letnie okna) lub czynników zewnętrznych (np. nieszczelne okna w 80% powodujące przeciągi).
• Sprzętu AGD/RTV: Wymiana lub naprawa sprzętu AGD/RTV (np. pralki Samsung WW90T4040EE, lodówki Amica FK2415.4UT), jeśli jego awaria nie wynika z winy najemcy i przekracza zwykłe zużycie. Jeśli np. pralka uległa awarii ze starości (np. po 8 latach użytkowania), koszt naprawy (np. wymiana bębna za 400 zł) lub wymiany obciąża wynajmującego.
• Elementów zewnętrznych: Awaria domofonu (np. system Urmet), bramy wjazdowej (np. sterowanej pilotem), windy (jeśli są częścią wynajmowanego lokalu lub budynku).

Właściciel ma obowiązek reagować na zgłoszenia awarii niezwłocznie, tj. w ciągu 24-48 godzin. Jeśli wynajmujący zwleka z naprawą, najemca może wyznaczyć mu dodatkowy termin (np. 7 dni), a po jego upływie, w uzasadnionych przypadkach, dokonać naprawy na koszt wynajmującego (np. zażądać zwrotu 300 zł za hydraulika) lub żądać obniżenia czynszu o 10-20%.

⚠️ Uwaga: Jeśli awaria sprzętu AGD/RTV w wynajmowanym mieszkaniu nastąpiła z powodu zwykłego zużycia materiału (np. silnika pralki po 7 latach) lub jego przestarzałości, to koszt naprawy lub wymiany zawsze spoczywa na wynajmującym, o ile umowa nie stanowi inaczej w sposób rażąco niezgodny z prawem.

Co mówi polskie prawo o obowiązkach naprawczych w umowie najmu?

Kodeks cywilny (art. 662, 663, 681) oraz Ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 6a, 6b) stanowią podstawę prawną podziału odpowiedzialności za naprawy między najemcę a wynajmującego. Te przepisy są kluczowe dla zrozumienia, kto i w jakim zakresie ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości w dobrym stanie technicznym. Polskie prawo szczegółowo określa obowiązki obu stron w ponad 10 artykułach.

Kluczowe artykuły Kodeksu cywilnego:

• Art. 662 Kodeksu cywilnego: stanowi, że wynajmujący ma obowiązek utrzymywać rzecz najętą w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania najmu. Obejmuje to poważne naprawy i konserwację, np. instalacji elektrycznej.
• Art. 663 Kodeksu cywilnego: uprawnia najemcę do dokonania niezbędnych napraw na koszt wynajmującego, jeżeli wynajmujący zwleka z ich wykonaniem, po uprzednim bezskutecznym wezwaniu pisemnym.
• Art. 681 Kodeksu cywilnego: określa, że najemcę obciążają drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy, np. wymiana żarówek o wartości 5 zł.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Uoopl) doprecyzowuje te obowiązki:

• Art. 6a Uoopl: szczegółowo wymienia obowiązki wynajmującego, takie jak utrzymanie w należytym stanie instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, zapewnienie sprawnego działania urządzeń technicznych w mieszkaniu (np. wodno-kanalizacyjnych, wentylacyjnych, grzewczych).
• Art. 6b Uoopl: precyzyjnie określa obowiązki najemcy, w tym konserwację i drobne naprawy podłóg (np. paneli laminowanych), okien (np. uszczelek), drzwi, malowanie ścian (np. co 2 lata), naprawę urządzeń sanitarnych (syfony, baterie, brodziki), a także dbałość o sprzęt AGD i RTV (np. czyszczenie filtrów).

W hierarchii przepisów, umowa najmu nie może w całości przenieść wszystkich obowiązków naprawczych na najemcę, jeśli byłoby to sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami Uoopl. Umowa może jedynie doprecyzować lub rozszerzyć zakres obowiązków najemcy w granicach prawa, np. poprzez bardziej szczegółowe wymienienie drobnych napraw o wartości do 100 zł. Nie może jednak rażąco naruszać praw najemcy, np. zmuszając go do wymiany pieca gazowego.

Co zrobić, gdy pojawia się spór o koszty napraw w wynajmowanym mieszkaniu?

W przypadku sporu o koszty napraw, należy dążyć do rozwiązania polubownego, a w ostateczności skorzystać z mediacji lub drogi sądowej. Kluczowe jest zachowanie spokoju i metodyczne podejście do problemu, poparte solidną dokumentacją (np. e-mailami, zdjęciami). Skuteczna komunikacja jest pierwszym i najważniejszym krokiem do rozwiązania konfliktu, często prowadzi do rozwiązania 70% sporów.

Procedura zgłaszania usterek i dokumentowania ich jest fundamentalna. Zawsze należy zgłaszać usterki pisemnie (e-mail, list polecony z potwierdzeniem odbioru), opisując problem (np. pęknięcie rury o długości 10 cm) i dołączając dokumentację fotograficzną (min. 3 zdjęcia) lub wideo. Warto również przechowywać wszelką korespondencję, rachunki za naprawy (np. faktury VAT) oraz ekspertyzy. Dokładna dokumentacja jest bezcenna w przypadku ewentualnego sporu sądowego, stanowiąc 90% sukcesu.

Rola komunikacji i negocjacji między stronami jest nie do przecenienia. Często wynajmujący i najemca mogą dojść do porozumienia, jeśli obie strony wykażą dobrą wolę i elastyczność. Warto przedstawić swoje stanowisko, opierając się na przepisach prawa (np. Art. 6b Uoopl) i umowie najmu, oraz być otwartym na kompromis, np. podział kosztów 50/50. Niewyraźna komunikacja lub jej brak jest często powodem eskalacji sporów, prowadząc do długich i kosztownych procesów.

Jeśli negocjacje nie przyniosą rezultatu, istnieją możliwe rozwiązania prawne:

• Mediacja: Skorzystanie z pomocy niezależnego mediatora (np. sądowego), który pomoże stronom w wypracowaniu satysfakcjonującego rozwiązania. Mediacja jest szybsza (np. trwa 1-3 spotkania) i mniej formalna niż postępowanie sądowe.
• Ekspertyza rzeczoznawcy: W przypadku skomplikowanych uszkodzeń (np. wad konstrukcyjnych), opinia niezależnego rzeczoznawcy (np. budowlanego) może być kluczowa dla ustalenia przyczyny awarii i zakresu odpowiedzialności. Koszt takiej ekspertyzy to zazwyczaj 500-1500 zł.
• Droga sądowa: Ostateczność, gdy wszystkie inne metody zawiodą. Należy zebrać wszystkie dowody i zwrócić się do sądu z pozwem cywilnym. Pamiętać należy, że postępowanie sądowe jest czasochłonne (może trwać 1-3 lata) i kosztowne (opłaty sądowe, koszty prawników).

Czy najemca musi naprawiać sprzęt AGD, jeśli zepsuł się ze starości w wynajmowanym mieszkaniu?

Nie, najemca nie musi naprawiać sprzętu AGD (np. pralki Beko o 8-letnim stażu), który zepsuł się ze starości lub z powodu naturalnego zużycia. Odpowiedzialność za taką awarię spoczywa na wynajmującym, zgodnie z obowiązkiem utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku (Art. 6a Uoopl) [3]. Wyjątkiem są sytuacje, gdy uszkodzenie wynika z zawinionego działania lub zaniedbania najemcy, np. uszkodzenie panelu sterowania przez niewłaściwe użytkowanie.

Kto płaci za wymianę pieca gazowego, który uległ awarii z powodu zużycia w wynajmowanym lokalu?

Za wymianę pieca gazowego (np. dwufunkcyjnego Vaillant Ecocompact), który uległ awarii z powodu zużycia (np. po 12 latach eksploatacji), płaci wynajmujący. Jest to poważna naprawa dotycząca stałej instalacji grzewczej, a jej koszt (np. 5000-8000 zł) nie leży w zakresie drobnych napraw obciążających najemcę. Obowiązek utrzymania sprawności instalacji grzewczej spoczywa na właścicielu (Art. 6a Uoopl).

Co zrobić, jeśli właściciel odmawia naprawy poważnej awarii w wynajmowanym mieszkaniu?

Jeśli właściciel odmawia naprawy poważnej awarii (np. pękniętej rury wodociągowej), najemca powinien najpierw wysłać mu pisemne wezwanie do naprawy (np. listem poleconym), wyznaczając rozsądny termin (np. 7 dni). Jeśli właściciel nadal zwleka, najemca może, po uprzedzeniu, dokonać naprawy na jego koszt (np. zatrudnić hydraulika za 400 zł) lub żądać obniżenia czynszu o 15-20%. Można również skorzystać z mediacji lub pomocy prawnika.

Czy najemca jest odpowiedzialny za wymianę uszczelek w kranach i czyszczenie syfonów w wynajmowanym mieszkaniu?

Tak, najemca jest odpowiedzialny za wymianę uszczelek w kranach (np. gumowych o średnicy 15 mm) oraz czyszczenie syfonów (np. pod zlewozmywakiem kuchennym). Są to drobne naprawy i czynności konserwacyjne związane ze zwykłym używaniem rzeczy, które obciążają najemcę zgodnie z Art. 681 Kodeksu cywilnego i Art. 6b Uoopl [4][5], a ich koszt zazwyczaj nie przekracza 50 zł.

Jakie naprawy można uwzględnić w kosztach uzyskania przychodu z najmu dla wynajmującego?

Wynajmujący może uwzględnić w kosztach uzyskania przychodu z najmu wszelkie wydatki na naprawy i konserwację, które mają na celu utrzymanie lokalu w stanie przydatnym do użytku lub jego ulepszenie, np. wymianę instalacji (elektrycznej za 3000 zł), remonty (np. malowanie ścian co 3 lata), zakup nowego sprzętu AGD (jeśli jest częścią wyposażenia, np. lodówki o wartości 1500 zł). Konieczne jest posiadanie faktur i paragonów, stanowiących 100% dowód księgowy.

Czy protokół zdawczo-odbiorczy ma moc prawną w przypadku sporów o naprawy po zakończeniu najmu?

Tak, protokół zdawczo-odbiorczy (zawierający min. 50 zdjęć i szczegółowy opis) ma bardzo dużą moc prawną w przypadku sporów o naprawy po zakończeniu najmu. Stanowi on kluczowy dowód na stan lokalu w momencie jego przekazania najemcy i odbioru po zakończeniu umowy. Brak protokołu znacząco utrudnia dochodzenie roszczeń obu stronom, zmniejszając ich szanse o 70%.

Kto ponosi odpowiedzialność za uszkodzenia powstałe w wyniku zalania mieszkania przez sąsiada z góry?

Za uszkodzenia powstałe w wyniku zalania mieszkania (np. zalanie sufitu o powierzchni 10 m²) przez sąsiada z góry odpowiedzialność ponosi sąsiad lub jego ubezpieczyciel (np. z polisy OC). Wynajmujący powinien pomóc w egzekwowaniu odszkodowania (np. poprzez udostępnienie danych sąsiada), natomiast najemca nie ponosi winy za zdarzenie, które nie wynikło z jego działania. Warto mieć ubezpieczenie OC w życiu prywatnym, pokrywające szkody do 50 000 zł.

Jakie są konsekwencje niezgłoszenia usterki przez najemcę wynajmującemu w odpowiednim czasie?

Konsekwencją niezgłoszenia usterki (np. cieknącego kranu) przez najemcę w odpowiednim czasie (np. w ciągu 24-48 godzin) może być uznanie, że to najemca jest odpowiedzialny za pogorszenie stanu technicznego lub rozszerzenie uszkodzenia (np. zalanie szafki). Wówczas najemca może być obciążony kosztami naprawy (np. 300 zł za wymianę szafki), które byłyby niższe, gdyby usterka została zgłoszona wcześniej (np. 50 zł za uszczelkę).

Czy można w umowie najmu całkowicie przenieść odpowiedzialność za wszystkie naprawy na najemcę?

Nie, nie można w umowie najmu całkowicie przenieść odpowiedzialności za wszystkie naprawy na najemcę. Przepisy Kodeksu cywilnego i Ustawy o ochronie praw lokatorów jasno określają podstawowy podział obowiązków. Klauzule całkowicie przenoszące odpowiedzialność za poważne awarie (np. wymianę instalacji grzewczej) na najemcę mogą być uznane za nieważne jako sprzeczne z prawem, naruszając Art. 6a Uoopl.

W jakich sytuacjach najemca może żądać obniżenia czynszu z powodu usterek w mieszkaniu?

Najemca może żądać obniżenia czynszu, jeśli w wynajmowanym mieszkaniu pojawiają się usterki (np. brak ciepłej wody przez 5 dni), które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, a wynajmujący, mimo wezwania pisemnego, nie dokonuje napraw w odpowiednim czasie (np. w ciągu 7 dni). Wysokość obniżki powinna być proporcjonalna do stopnia ograniczenia komfortu użytkowania lokalu, np. 10-20% czynszu.

Przeczytaj też

• Wynajem – przewodnik: jak uniknąć najczęstszych pułapek?
• Kto płaci fundusz remontowy najemca czy wynajmujący? – jak uniknąć sporów w umowie najmu

Źródła

1. Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu – kto płaci? — advestor.pl
2. Kto płaci za cieknący kran i zepsutą pralkę? Koniec sporów o naprawy w wynajmowanym mieszkaniu – NOWY ŚWIAT Biuro Nieruchomości — nowyswiatnieruchomosci.pl
3. Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu? To nie zawsze właściciel – Biznes w INTERIA.PL — biznes.interia.pl
4. Awaria w wynajmowanym mieszkaniu – za co płaci najemca? – HOMtu® — homtu.pl
5. Co naprawia najemca, a co wynajmujący – kto ponosi koszty napraw? – Z NAMI — z-nami.eu