Blog

Najem instytucjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, w której wynajmującym jest wyłącznie przedsiębiorca, a najemcą osoba fizyczna. Wprowadzony do polskiego prawa w 2017 roku, ma na celu zapewnienie większej stabilności wynajmującemu poprzez m.in. możliwość szybszej egzekucji w przypadku niewywiązywania się najemcy z umowy, bez konieczności wskazywania lokalu zastępczego przez najemcę [3].

Jak najem instytucjonalny wpływa na ceny mieszkań i dostępność lokali w miastach?

Najem instytucjonalny, zwłaszcza w segmencie Private Rented Sector (PRS), może stabilizować ceny najmu długoterminowego, jednocześnie wpływając na ogólną dynamikę rynku nieruchomości poprzez zwiększanie podaży mieszkań przeznaczonych wyłącznie na wynajem. Rozwój PRS oferuje alternatywę dla tradycyjnego najmu, lecz jednocześnie może ograniczać liczbę mieszkań dostępnych na sprzedaż dla osób prywatnych, wpływając na konkurencję i ceny zakupu.

Wpływ funduszy inwestycyjnych na rynek wynajmu (PRS) jest coraz bardziej widoczny w Polsce. Duże podmioty, takie jak fundusze inwestycyjne, deweloperzy czy spółki celowe, budują lub nabywają całe pakiety mieszkań, które są następnie przeznaczane wyłącznie na najem instytucjonalny [2]. To zjawisko ma dwojakie konsekwencje. Z jednej strony, zwiększa to podaż profesjonalnie zarządzanych lokali na wynajem, co może prowadzić do stabilizacji cen i standaryzacji usług. Z drugiej strony, rosnąca obecność dużych graczy na rynku pierwotnym, którzy kupują mieszkania w celach inwestycyjnych, może zmniejszać dostępność lokali dla osób prywatnych, które szukają mieszkania do zakupu na własne potrzeby. W 2023 roku w budowie lub planowaniu było ponad 10 000 mieszkań przeznaczonych na najem instytucjonalny, co pokazuje skalę tego zjawiska [4].

Dostępność mieszkań dla osób prywatnych jest szczególnie wrażliwa na rozwój najmu instytucjonalnego w dużych aglomeracjach. Kiedy fundusze inwestycyjne nabywają znaczne części nowych inwestycji deweloperskich, zmniejsza się pula mieszkań dostępnych na sprzedaż na wolnym rynku. Może to prowadzić do wzrostu cen zakupu, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach, ze względu na zwiększoną konkurencję o ograniczoną podaż. W rezultacie osoby prywatne, zwłaszcza te z mniejszym kapitałem, mogą mieć większe trudności z nabyciem własnego M.

Stabilizacja cen najmu jest jedną z głównych zalet najmu instytucjonalnego. Profesjonalni wynajmujący często oferują długoterminowe umowy najmu z przewidywalnymi warunkami i mniejszymi wahaniami czynszu niż w przypadku najmu prywatnego. Ta przewidywalność jest korzystna dla najemców szukających długoterminowego lokum. Jednakże rozwój PRS stanowi również konkurencję dla drobnych wynajmujących, którzy mogą mieć trudności z konkurowaniem z ofertą dużych podmiotów pod względem standardu wykończenia, pakietu usług czy elastyczności umowy. Może to prowadzić do spadku rentowności indywidualnych inwestycji w nieruchomości na wynajem.

💡 Wskazówka: Dla osoby rozważającej zakup mieszkania na wynajem, istotne jest monitorowanie trendów w segmencie PRS. Rosnąca podaż mieszkań instytucjonalnych może wpływać na oczekiwane stopy zwrotu z inwestycji prywatnych.

Jakie są ryzyka i korzyści najmu instytucjonalnego dla najemcy?

Dla najemcy główną korzyścią najmu instytucjonalnego jest stabilność i profesjonalizm wynajmującego, co przekłada się na przewidywalność warunków umowy i jakość obsługi, lecz ryzykiem jest mniejsza elastyczność w negocjowaniu warunków umowy oraz brak swobody w kwestii wskazywania lokalu zastępczego w przypadku egzekucji.

Bezpieczeństwo i pewność umowy z profesjonalnym podmiotem to jedna z kluczowych korzyści dla najemcy. Wynajmującym w najmie instytucjonalnym jest zawsze przedsiębiorca, co zapewnia większą transparentność i profesjonalizm w zarządzaniu nieruchomością. Najemcy mogą liczyć na jasno określone warunki, standardowe procedury i stabilność umowy, rzadziej narażając się na nieprzewidziane zmiany ze strony właściciela prywatnego. Profesjonalni zarządcy często oferują również pakiet usług dodatkowych, takich jak serwis techniczny czy pomoc administracyjna, co podnosi komfort użytkowania lokalu.

Elastyczność warunków najmu i możliwość negocjacji w najmie instytucjonalnym są często mniejsze niż w przypadku najmu prywatnego. Duże podmioty zazwyczaj stosują standardowe wzory umów, które dają niewielkie pole do negocjacji indywidualnych zapisów. Może to być wadą dla najemców poszukujących niestandardowych rozwiązań lub większej swobody w kształtowaniu warunków umowy. Na przykład, możliwość modyfikacji lokalu, terminy płatności czy warunki wypowiedzenia są mniej elastyczne niż w przypadku umowy z osobą fizyczną.

Sytuacja najemcy w przypadku egzekucji i konieczności opuszczenia lokalu jest kluczowym aspektem najmu instytucjonalnego. W przeciwieństwie do najmu okazjonalnego, w najmie instytucjonalnym najemca nie musi wskazywać innego lokalu, do którego mógłby się przeprowadzić w razie eksmisji [4]. W zamian jednak, najemca musi złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego [3]. Oznacza to, że wynajmujący może w prostszy i szybszy sposób dochodzić swoich praw w sądzie, a następnie u komornika, w przypadku gdy najemca nie wywiązuje się z umowy. Dla najemcy stanowi to większe ryzyko, gdyż w przypadku zadłużenia lub innych naruszeń umowy, droga do eksmisji jest znacznie krótsza i mniej skomplikowana dla wynajmującego.

Czym jest najem instytucjonalny i kogo dotyczy?

Najem instytucjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, w której wynajmującym jest wyłącznie przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania mieszkań, a najemcą osoba fizyczna. Celem tej formy najmu jest zapewnienie wynajmującemu większej ochrony prawnej, zwłaszcza w zakresie eksmisji, poprzez eliminację konieczności wskazywania lokalu zastępczego przez najemcę [1].

Definicja i charakterystyka prawna najmu instytucjonalnego są ściśle określone przez polskie prawo, a konkretnie przez przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 2001 roku [4]. Najem instytucjonalny został wprowadzony do polskiego prawa w 2017 roku (lub 2019, zależnie od perspektywy nowelizacji), aby ułatwić zarządzanie i zwiększyć bezpieczeństwo prawne dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się wynajmem. Charakterystyczną cechą jest wymóg złożenia przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu w określonym terminie, bez prawa do lokalu socjalnego czy tymczasowego [3].

Strony umowy to wynajmujący, który musi być przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania mieszkań (np. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, spółki PRS), oraz najemca, który zawsze jest osobą fizyczną. To rozróżnienie jest kluczowe, ponieważ wyklucza z tej formy najmu osoby prywatne, które wynajmują pojedyncze mieszkania w ramach tzw. najmu prywatnego. Celem najmu instytucjonalnego jest obsługa rynku mieszkań na wynajem przez profesjonalnych operatorów, którzy posiadają większe zasoby do zarządzania nieruchomościami.

Cel i zastosowanie tej formy najmu koncentrują się na zwiększeniu bezpieczeństwa prawnego wynajmującego i usprawnieniu procedur eksmisyjnych. Dla najemców najem instytucjonalny oferuje często wyższy standard mieszkań i profesjonalną obsługę, ale kosztem mniejszej elastyczności umowy i konieczności zaakceptowania rygorystycznych warunków dotyczących opróżnienia lokalu. Jest to odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie na stabilne i dobrze zarządzane lokale na wynajem, szczególnie w dużych miastach, gdzie rozwija się segment PRS (Private Rented Sector) [2].

Jakie są wady najmu instytucjonalnego?

Główne wady najmu instytucjonalnego dla najemcy to konieczność dostarczenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, brak możliwości wskazania lokalu zastępczego, co stawia najemcę w gorszej pozycji w przypadku eksmisji, oraz mniejsza elastyczność w negocjowaniu warunków umowy ze względu na profesjonalny charakter wynajmującego.

Konieczność aktu notarialnego i oświadczenia o poddaniu się egzekucji to jeden z najważniejszych mankamentów dla najemcy. Najemca musi złożyć u notariusza oświadczenie, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu [1]. Oświadczenie to ma formę aktu notarialnego, co oznacza dodatkowe koszty dla najemcy. Ponadto, w tym oświadczeniu najemca wyraża zgodę na wykonanie obowiązku opróżnienia lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego, bez prawa do lokalu socjalnego czy tymczasowego. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji musi być sporządzone w formie aktu notarialnego [4].

Brak wskazania lokalu zastępczego przez najemcę jest kolejną istotną wadą, która odróżnia najem instytucjonalny od najmu okazjonalnego. W przypadku najmu instytucjonalnego najemca nie musi przedstawiać wynajmującemu adresu lokalu, do którego mógłby się przeprowadzić w razie egzekucji. Oznacza to, że w przypadku eksmisji najemca jest zdany wyłącznie na siebie, co stanowi poważne zagrożenie dla jego stabilności mieszkaniowej. Ta regulacja znacząco upraszcza i przyspiesza proces eksmisji dla wynajmującego, ale jednocześnie zwiększa ryzyko dla najemcy.

Mniejsza elastyczność warunków dla najemcy jest naturalną konsekwencją zawierania umowy z profesjonalnym podmiotem. Duże firmy zajmujące się najmem instytucjonalnym stosują zazwyczaj standardowe wzory umów, które są rygorystyczne i nie dają dużego pola do indywidualnych negocjacji. Oznacza to, że najemca ma ograniczoną możliwość wpływania na takie aspekty jak wysokość czynszu, okres wypowiedzenia, możliwość dokonywania zmian w lokalu czy zakres odpowiedzialności za drobne naprawy. To może być frustrujące dla najemców, którzy oczekują większej swobody i personalizacji warunków najmu.

⚠️ Uwaga: Przed podpisaniem umowy najmu instytucjonalnego zawsze należy dokładnie zapoznać się z jej warunkami oraz kosztami notarialnymi, a w razie wątpliwości skonsultować się z prawnikiem.

Czym się różni umowa najmu okazjonalnego od instytucjonalnego?

Najem okazjonalny może być zawierany przez każdą osobę fizyczną nieprowadzącą działalności wynajmu, wymaga wskazania lokalu zastępczego i jest ograniczony czasowo do 10 lat, natomiast najem instytucjonalny jest przeznaczony wyłącznie dla przedsiębiorców, nie wymaga lokalu zastępczego i nie ma ustawowego limitu czasowego trwania umowy.

Porównanie tych dwóch form najmu jest kluczowe dla zrozumienia ich specyfiki:

Z powyższego porównania wynika, że kluczową różnicą jest to, kto może być wynajmującym, oraz kwestia lokalu zastępczego. Najem instytucjonalny jest narzędziem dla profesjonalnego sektora najmu (PRS), podczas gdy najem okazjonalny służy indywidualnym właścicielom mieszkań. W przypadku najmu instytucjonalnego, dla wynajmującego nie ma obawy, że najemca zostanie na nieruchomości, nie płacąc czynszu, ponieważ jego eksmisja jest znacznie uproszczona i nie jest uzależniona od dostępu do lokalu zastępczego [3].

Ile kosztuje najem instytucjonalny u notariusza?

Koszty najmu instytucjonalnego u notariusza obejmują opłatę za sporządzenie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, której wysokość zależy od wartości przedmiotu najmu (sumy czynszów za określony okres), oraz koszty wypisów. Najemca zazwyczaj ponosi te koszty, które mogą wynosić od kilkuset do ponad tysiąca złotych.

Rodzaje opłat notarialnych w najmie instytucjonalnym koncentrują się na akcie notarialnym zawierającym oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Jest to dokument, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego w żądaniu opróżnienia lokalu, bez prawa do lokalu socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego [1]. Oprócz opłaty za samo sporządzenie aktu, należy liczyć się z kosztami wypisów aktu, które są naliczane za każdą stronę dokumentu.

Wysokość taksy notarialnej jest regulowana Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Nie ma stałej kwoty za ten akt. Opłata notarialna zależy od wartości przedmiotu umowy, czyli w tym przypadku od sumy czynszów za cały okres najmu, nie dłuższy jednak niż na 10 lat [4]. W praktyce koszty sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji u notariusza zazwyczaj zaczynają się od 200 złotych. Dla umów o niskiej wartości (np. czynsz 1500 zł/miesiąc przez rok), taksa notarialna może wynosić około 100-200 zł netto plus VAT i koszty wypisów. W przypadku umów o wyższej wartości (np. czynsz 5000 zł/miesiąc przez 5 lat), koszty mogą wzrosnąć do ponad 1000 zł proporcjonalnie do sumy czynszów.

Kto ponosi koszty notarialne – najemca czy wynajmujący? Zgodnie z powszechną praktyką rynkową oraz przepisami, to najemca jest zobowiązany do pokrycia kosztów sporządzenia aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. Wynajmujący pokrywa jedynie koszty związane z jego własnymi dokumentami i oświadczeniami, jeśli takowe są wymagane. Jest to jeden z elementów zabezpieczających interesy wynajmującego, przenoszący część ryzyka i kosztów na najemcę.

💡 Wskazówka: Zawsze proś o szczegółową wycenę kosztów notarialnych przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów. Pamiętaj, że do taksy notarialnej należy doliczyć podatek VAT oraz opłaty za wypisy aktu.

FAQ

Czy najem instytucjonalny jest bezpieczniejszy dla wynajmującego niż tradycyjny najem prywatny?

Tak, najem instytucjonalny jest znacznie bezpieczniejszy dla wynajmującego niż tradycyjny najem prywatny. Głównym powodem jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, które pozwala na szybsze i prostsze dochodzenie roszczeń oraz eksmisję bez konieczności wskazywania lokalu zastępczego przez najemcę [3]. To minimalizuje ryzyko długotrwałych i kosztownych procesów sądowych.

Czy jako najemca mogę negocjować warunki umowy najmu instytucjonalnego z dużym funduszem inwestycyjnym?

Możliwość negocjacji warunków umowy najmu instytucjonalnego z dużym funduszem inwestycyjnym jest zazwyczaj ograniczona. Profesjonalni wynajmujący często stosują standardowe wzory umów, które nie dają dużego pola do indywidualnych ustaleń. Możliwe są jedynie drobne modyfikacje, np. dotyczące terminu płatności, ale kluczowe zapisy, takie jak wysokość czynszu czy warunki wypowiedzenia, są zazwyczaj stałe.

Jakie są główne różnice w prawach i obowiązkach najemcy w przypadku najmu instytucjonalnego w porównaniu do najmu okazjonalnego?

Główne różnice polegają na tym, że w najmie instytucjonalnym najemca nie musi wskazywać lokalu zastępczego, a wynajmującym jest zawsze przedsiębiorca. W najmie okazjonalnym wynajmującym jest osoba fizyczna, a najemca musi wskazać lokal zastępczy i uzyskać zgodę jego właściciela na przyjęcie go w razie egzekucji [5]. Obie formy wyłączają prawo do lokalu socjalnego.

Czy najem instytucjonalny wpływa na dostępność mieszkań na wolnym rynku dla osób poszukujących lokalu do zakupu?

Tak, najem instytucjonalny wpływa na dostępność mieszkań na wolnym rynku. Fundusze inwestycyjne i deweloperzy budujący dla PRS często nabywają lub przeznaczają na wynajem całe pakiety mieszkań, co zmniejsza podaż lokali dostępnych na sprzedaż dla indywidualnych kupujących, szczególnie w dużych miastach. To może prowadzić do wzrostu cen nieruchomości na rynku pierwotnym.

W jakich sytuacjach umowa najmu instytucjonalnego może zostać rozwiązana przed terminem przez wynajmującego?

Umowa najmu instytucjonalnego może zostać rozwiązana przed terminem przez wynajmującego w sytuacjach określonych w umowie, np. w przypadku rażącego naruszenia warunków umowy przez najemcę, takich jak opóźnienia w płatnościach czynszu (np. powyżej 30 dni), dewastacja lokalu (np. szacowane na ponad 5000 zł) czy niezgodne z przeznaczeniem użytkowanie nieruchomości. Klauzule te są zazwyczaj precyzyjnie określone w akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji.

Czy koszty notarialne związane z najmem instytucjonalnym są stałe czy zależą od wartości nieruchomości?

Koszty notarialne związane z najmem instytucjonalnym nie są stałe i zależą od wartości przedmiotu umowy, czyli w tym przypadku od sumy czynszów za określony okres (maksymalnie 10 lat). Im wyższa wartość czynszu (np. 3000 zł miesięcznie), tym wyższa taksa notarialna, zgodnie z tabelą opłat określoną w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Kto ponosi odpowiedzialność za drobne naprawy i konserwację lokalu w ramach najmu instytucjonalnego?

Odpowiedzialność za drobne naprawy i konserwację lokalu w ramach najmu instytucjonalnego zazwyczaj spoczywa na najemcy, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego oraz zapisami umowy. Wynajmujący odpowiada za naprawy związane z zużyciem instalacji i elementów konstrukcyjnych, natomiast najemca za bieżącą konserwację, taką jak np. wymiana żarówek czy naprawa drobnych usterek wynikających z normalnego użytkowania.

Czy istnieją jakieś ograniczenia dotyczące tego, kto może być najemcą w ramach najmu instytucjonalnego, poza byciem osobą fizyczną?

Poza wymogiem bycia osobą fizyczną, w najmie instytucjonalnym nie ma ustawowych ograniczeń co do tożsamości najemcy. Wynajmujący, będąc przedsiębiorcą (np. Fundusz Inwestycyjny Nieruchomości PRS), może jednak stosować własne kryteria weryfikacji najemców, takie jak zdolność kredytowa (np. wymagana zdolność na poziomie 2,5-krotności czynszu), historia płatności czy status zatrudnienia, aby zminimalizować ryzyko niewywiązywania się z umowy.

Jakie są konsekwencje dla najemcy w przypadku niewywiązania się z umowy najmu instytucjonalnego?

W przypadku niewywiązania się z umowy najmu instytucjonalnego, najemca ponosi poważne konsekwencje. Wynajmujący może skorzystać z aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, co znacznie przyspiesza proces eksmisji. Najemca zostanie zobowiązany do opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie (np. 14 dni), bez prawa do lokalu socjalnego czy tymczasowego, a wszelkie zadłużenia (np. niezapłacony czynsz za 3 miesiące) mogą być ściągane w drodze egzekucji komorniczej.

Czy najem instytucjonalny to opcja wyłącznie dla mieszkań deweloperskich, czy może dotyczyć również rynku wtórnego?

Najem instytucjonalny nie jest opcją wyłącznie dla mieszkań deweloperskich. Może dotyczyć również mieszkań z rynku wtórnego, pod warunkiem że wynajmującym jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania mieszkań. Fundusze inwestycyjne czy deweloperzy (np. Vantage Development, Resi4Rent) mogą nabywać istniejące nieruchomości, aby włączyć je do swojej oferty najmu instytucjonalnego.

Przeczytaj też

• Wynajem – przewodnik: jak uniknąć najczęstszych pułapek?

Źródła

1. Czym jest najem instytucjonalny? | ifirma.pl — ifirma.pl
2. Co to jest najem instytucjonalny? Private Rented Sector (PRS) w Polsce. | EY – Polska — ey.com
3. Najem instytucjonalny mieszkania – co warto wiedzieć? | Rankomat.pl — rankomat.pl
4. LEX — sip.lex.pl
5. Najem okazjonalny a najem instytucjonalny – 5 kluczowych różnic – AG Nieruchomości | AG Nieruchomości — ag-nieruchomosci.pl